Geen producten in de winkelwagen.
De wereld van vastgoedhandelaren wordt altijd geassocieerd met het grote geld – vaak zwart – met ondoorzichtige transacties en machopraat. niet altijd waar natuurlijk. Feit is wel dat deze sector moeilijk valt te doorgronden. De belangen zijn groot en betrokkenen doen hun uiterste best om een vinger in de pap te houden. En dan gaat het nog niet over het ontwikkelings- en verbouwingstraject in de vastgoedwereld. Ook dat is een heel reglementen- en voorschriftencircus.
Quirijn Bolle van Marqt kan er over meepraten. Bijna drie jaar terug zei hij zijn goedbetaalde baan bij Ahold vaarwel om de nieuwe winkelformule Marqt te ontwikkelen. Dat concept kan het beste worden vergeleken met een soort van versmarkt, maar wijkt daar ook weer in belangrijke mate van af. Marqt wil in ieder geval absoluut niet gezien worden als bulkwinkel. De nadruk ligt veel meer op vers, lekker, gezond en verantwoord. “De tijd is er rijp voor. Mensen hebben weer belangstelling voor eerlijk en lekker eten.”
Vrijdag 22 februari opende hij de eerste vestiging. Plaats van handeling was de Overtoom in Amsterdam, waar een sjiek pand van 800 vierkante meter werd betrokken. Bolle en zijn zakenpartner Meike Beeren (35) – afkomstig van Aholds afdeling Vastgoed en Merchandising – hebben lange tijd nodig gehad om die plek te bevechten. Inclusief het rondkrijgen van de benodigde vergunningen waren beiden daar bijna een jaar zoet mee. Een plek aan de Overtoom is natuurlijk niet kinderachtig. Leggen ze de lat te hoog? “We willen met Marqt een duidelijk statement maken. De formule laat zich zien als een verantwoord en lekker alternatief voor de supermarkt. Aldi positioneert zich aan de onderkant van de levensmiddelenmarkt, wij aan de bovenkant. En dan moet je ook een duidelijke keuze wat betreft de winkellocatie. We leggen de lat niet te hoog, we zitten precies op de plek waar onze doelgroep de winkel verwacht.”
Bolle en Beeren willen het niet laten bij deze ene vestiging. Ook de opening van de tweede winkel staat al op de agenda – waar en wanneer is nog geheim. Wat de zoektocht naar deze panden opviel, was de enorme ondoorzichtigheid van het Nederlandse winkelbestand. “We staan op hele goede voet met projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden. Wil je kans hebben op beoogde locaties, dan is het absoluut nodig om je gezicht te laten zien in die wereld. Van meet af aan zijn er gesprekken gevoerd met vastgoedpartijen om te vertellen wie we zijn. Dat is buitengewoon belangrijk, met name ook omdat er weinig vierkante meters beschikbaar zijn. Zeker als je praat over een ruimte van achthonderd tot duizend vierkante meter groot. Daar is echt moeilijk aan te komen.”
Zak geld
Grote retailers hebben eigen afdelingen om te speuren naar geschikte winkellocaties. En als ze diep in de buidel tasten, dan zijn projectontwikkelaars natuurlijk snel bereid om die partijen de gevraagde locatie te gunnen. “Toch is het niet alleen een kwestie van geld”, relativeert Bolle. “Het is ook een kwestie van voor de troepen uit lopen. Je moet de waarde van een geschikte locatie kunnen inschatten voordat de rest van de markt die plek ontdekt. Als er meer vraag ontstaat op een bepaalde locatie, kan dat de huurprijzen natuurlijk enorm opdrijven”, aldus Bolle, die verder benadrukt dat de ‘gunfactor’ steeds belangrijker wordt. Ontwikkelaars willen niet alleen de bekende namen als Albert Heijn of Mediamarkt, maar zoeken steeds vaker naar opvallende en eigentijdse retailconcepten.
Wat verder een verhaal apart lijkt, is het hele vergunningentraject. Voorafgaand aan de opening gingen er vele maanden zoet met bouw- en vergunningenaanvragen. Een tenenkrommende vertoning, vindt Bolle. De hoofdstedelijke afdeling Vergunningen en de bouwplantoetsers hielden er alle onbegrijpelijke spelregels op na die de opening nodeloos hebben vertraagd. “Dat is een duidelijk leerproces geweest. We hebben dat hele traject nauwkeurig gedocumenteerd, zodat we bij een volgend proces nog beter beslagen ten ijs komen. Want dat is ook weer zo merkwaardig: elke stadsdeelraad en elke gemeente hanteert zijn eigen spelregels. Als ondernemer weet je nooit waar je aan toe bent.” Daarbij benadrukt Bolle overigens ook dat de gemeente Amsterdam er hard aan trekt om dit proces te keren. Stroperige besluitvorming remt immers de economische groei.
De experts over Marqt:
Gerard Zandbergen, mede-eigenaar Locatus:
“Er zijn op dit moment in Amsterdam 55 winkelpanden met een gebruiksoppervlak van 800 tot 1.000 vierkante meter. Die zijn binnen een paar seconden gevonden in de Locatus Retail Verkenner.
Wil je ook weten wie de eigenaar is? Nog weer een paar seconden later heb je die er via het kadaster ook bij. Kortom, ik ben het volstrekt oneens met het feit dat de markt voor winkels in Nederland niet transparant zou zijn. Je moet gewoon de juiste weg weten en bereid zijn een paar euro te investeren in locatie-analyse en -verwerving. Niet door domweg rond te gaan rijden en met eigen ogen te aanschouwen, maar door een paar minuten deskresearch.
Uiteraard zal het moeite kosten de eigenaar van een winkelpand er van te overtuigen aan een zelfstandige (lees: geen keten) zijn pand te verhuren, een zelfstandige die ook nog eens met een nieuw concept (lees: meer risico) komt in een (vers)markt die in toenemende mate door de supermarkten wordt bediend en waarbij de zelfstandige redelijk stelselmatig het loodje aan het leggen is.
In totaal zijn er in de gemeente Amsterdam 148 supermarkten waarvan het winkelverkoopvloeroppervlak met zeven procent is gegroeid de afgelopen drie jaar. Het aantal versspeciaalzaken is alleen maar afgenomen in die periode. Ik wens Bolle veel succes met zijn winkel. Ik ben bang dat hij dat hard nodig heeft.”
Nico Fierloos, Arca Retail Vastgoed Adviseurs:
“Meer dan tien jaar is ons bedrijf actief in het verwerven van locaties voor winkelbedrijven. Zo lanceerden wij onder andere de expansie van het internationale modebedrijf Takko Fashion, dat inmiddels veertig winkels heeft in Nederland. Ook in de vastgoedwereld gaat om contacten. Een goed netwerk is zeer belangrijk, maar ook elkaar iets gunnen is een voorwaarde om tot resultaat te komen.
Expansie van een nieuwe supermarktformule levert nog een aantal bijkomende problemen op om te expanderen. Bestaande supermarkten proberen nieuwe toetreders zo veel mogelijk tegen te houden en maken vaak direct bezwaar bij de gemeente als een locatie is gevonden door de nieuwe supermarkt. Ook wij hebben de ervaring dat als men dan toch eindelijk een locatie heeft het vergunningentraject bij de overheid/brandweer voor zodanige vertraging zorgt dat men vaak maanden verder is voordat de winkel geopend is.
Desondanks denk ik dat er zeker mogelijkheden zijn voor een nieuwe onderscheidende supermarktformule. Vaak is het dan toch een zaak van overtuigingskracht bij gemeenten, ontwikkelaars en vastgoedeigenaren. Je zult eerst moeten zaaien, maar als men eenmaal overtuigd raakt van je winkelformule, en je blijft die formule positief ondersteunen, dan zal je op termijn zeker kunnen oogsten.”
