Ondernemer bouwt kantoren om tot hotels

16 apr 2014 - 18:14
Er staat ruim 3,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Aan de andere kant is er behoefte aan zeker vierduizend extra hotelkamers. En dat alleen al in Amsterdam. Dutch Hotel Partners zag een gat in de markt en bouwt lege kantoren om tot hotels. 

Geen minibar, geen roomservice, geen restaurant, geen fitnessruimte en geen balzaal als kamer. Wel: een goed tweepersoons bed, uitstekende douche, gratis internet en ontbijt. Vanaf 80 euro per nacht. Dat is in het kort de definitie van een ‘select service hotel’. Grote ketens als Intercontinental Hotels Group, Hilton, Marriott, Starwood en Accor deden deze budgetkamers al aan, maar in Nederland waren ze nog nauwelijks. Hoe dat komt? “Geen idee”, zegt Lodewijk van der Meulen, medeaandeelhouder van Dutch Hotel Partners (DHP). “Maar de behoefte eraan blijkt groot.”

Groeiend aantal kamers

Van der Meulen spreekt inmiddels uit ervaring. In april 2011 opende Dutch Hotel Partners het eerste hotel bij Schiphol, het Holiday Inn Express. Alle beschikbare kamers waren de eerste nacht meteen volgeboekt. Er volgden vestigingen op de Zuidas en station Sloterdijk en binnenkort openen er nog drie in Amsterdam. In Utrecht is inmiddels ook een hotel geopend. 

Dutch Hotel Partners, dochteronderneming van The Vincent Hotel Group, is bezig met negentien nieuwe vestigingen verspreid over heel Nederland en daarbuiten. Deze groei wordt mede mogelijk gemaakt door een geldinjectie van tientallen miljoenen euro's door twee Britse investeerders in september dit jaar. Daarmee verwacht DHP de komende jaren nog zo’n 3500 kamers te kunnen realiseren. 

Aantrekkelijke voorwaarden

Dutch Hotel Partners zoekt voor zijn hotels onder andere leegstaande kantoorgebouwen. Het gouden idee werd rond 2009 geboren. “Toen sloeg de malaise op de kantorenmarkt hard toe. Die ongebruikte vierkante meters bevonden zich vaak op locaties die voor de zakelijke reiziger heel aantrekkelijk zijn. Daarop zijn wij met de vastgoedmarkt in gesprek gegaan.”

Hun voorstel bleek zo aantrekkelijk dat de aanvankelijke scepsis vanuit de vastgoedmarkt snel verdween. Zo werkt DHP met huurcontracten van tenminste 25 jaar, met twee keer een optie op verlenging van tien jaar. “Dat trok de markt waar huurcontracten van vijf jaar al een luxe zijn, over de streep”, zegt Van der Meulen. 

Verdienmodel

Voor deze financiële zekerheid vraagt hij wel een investering terug. Hoeveel dat is, hangt af van de staat waarin het pand verkeert. “Als het nog nooit verhuurd is geweest, is het bijna een kwestie van wat wandjes plaatsen, bij wijze van spreken. Maar het kan ook nodig zijn het helemaal te strippen en daarna casco-plus op te leveren.” 

Is het hotel eenmaal klaar, dan wordt DHP franchisenemer van onder andere Holiday Inn Expresss en Hampton by Hilton. DHP is daarmee aangesloten bij de grootste hotelconcerns ter wereld met een praktisch boekings- en distributiesysteem, waar ruim 40 procent van de boekingen uit binnenkomt. De rest komt via sites waar mensen hun eigen hotelkamer boeken en zoeken. 

Opmerkelijk groene strategie

“Bestaande panden ombouwen is nu eenmaal sneller en goedkoper dan nieuw bouwen”, verklaart Van der Meulen deze opmerkelijke strategie. “Bovendien is de malaise op de kantorenmarkt het sterkst buiten de stadscentra en precies daar liggen de voor ons aantrekkelijke locaties.” 

Deze duurzame manier van bouwen is hem door de crisis eigenlijk in de schoot geworpen, maar Van der Meulen, en DHP, koestert het groene ondernemen wel degelijk. “We upgraden altijd de energie-installaties, en eisen dat de panden dicht bij een OV-knooppunt zitten. Onze gasten moeten snel en goedkoop de stad in kunnen. Want daar komen ze uiteindelijk voor.”