Geen producten in de winkelwagen.
Tegenvallende bezoekersaantallen in een (nieuw) winkelcentrum: is de verhuurder verantwoordelijk?
In de detailhandel is de locatie waar de onderneming is gevestigd een belangrijk (zo niet: het belangrijkste) gedeelte van de goodwill. Een winkel in de Cornelis Schuytstraat in Amsterdam heeft meer en koopkrachtiger “traffic” dan een winkel in een buitenwijk van Almere. De huurprijzen zullen navenant verschillen. Kun je aan die toplocatie dan ook rechten ontlenen ten opzichte van je verhuurder en kan je als de bezoekersaantallen op die toplocatie tegenvallen de verhuurder daarop aanspreken?
Eind vorig jaar verscheen in Sprout een artikel van Karin Quint met de titel “special Bedrijfsramp: de buurt verpaupert; domme pech”. Een startende ondernemer begint vol enthousiasme met haar schoonheidssalon in een winkelpassage in Oud-Gastel. Zij investeert behoorlijk in de inrichting van het bedrijfspand. Hoewel de intenties er zijn om de winkelpassage nieuw leven in te blazen, blijven de andere verhuurders weg en de overige winkelpanden leeg. De verwachte bezoekersaantallen in de winkelpassage blijven uit. De ondernemer voelt zich ernstig benadeeld door de verhuurder, maar het is zeer de vraag of die verhuurder een verwijt kan worden gemaakt. In reactie op het artikel schreef ik toen al dat dit in principe niet het geval is.
TrekpleisterOver een soortgelijk geval heeft de Hoge Raad zich onlangs gebogen. Diverse detailhandelbedrijven, waaronder een bekende keten van sportwinkels, huren winkelruimten in het in 2001 geopend winkelcentrum Amicitia in Amersfoort. De verhuurder kondigt voordat het winkelcentrum geopend wordt in een brochure aan dat het de bedoeling is dat dit winkelcentrum een trekpleister voor de omgeving wordt. De huurprijzen komen overeen met die voor zogenaamde A-1 locaties. Het verwachte (of: gehoopte?) succes blijft uit. De bezoekersaantallen vallen tegen.
De winkeliers hebben de verhuurder gedagvaard voor de Rechtbank, sector Kanton, en (ondermeer) gevorderd dat de huurprijzen lager worden vastgesteld en dat de teveel betaalde huur moet worden terugbetaald.
In beroepDe kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. De winkeliers hebben het daarbij niet laten zitten en zijn in hoger beroep gegaan. Tevergeefs. Het Gerechtshof is het eens met de kantonrechter. Het Gerechtshof stelt dat de gevolgen van tegenvallende bezoekersaantallen niet op de verhuurder kunnen worden afgewenteld. Dit kan anders zijn als die tegenvallende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het winkelpand of het winkelcentrum zelf. Het moet dan gaan om gebreken waarmee de huurders geen rekening hoefden te houden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarvan is hier volgens het Gerechtshof geen sprake.
Geen garantiesEen huurder mag verwachten dat de verhuurder hem het “huurgenot” van een deugdelijk bedrijfspand verstrekt. Daarnaast mag een huurder ook verwachten dat de verhuurder dat huurgenot niet zal verstoren. Wat de huurder niet mag verwachten is dat de verhuurder instaat voor het slagen van het bedrijf van de huurder. Tegenvallende bezoekersaantallen komen daarom in principe voor rekening van de huurder, tenzij er sprake is van concrete gebreken zoals hiervoor genoemd. Daarbij moet gedacht worden aan daadwerkelijke fysieke onbereikbaarheid van het winkelpand, bijvoorbeeld omdat de liften van het winkelcentrum langdurig en herhaaldelijk niet werken en de winkels alleen per lift bereikbaar zijn.Eigen risicoHet is dus hard maar waar: de minder gelukkige keuze voor een bepaalde huurlocatie komt vrijwel altijd voor rekening en risico van de huurder. Juridisch gezien is het bijzonder lastig om de verhuurder aan te spreken als de bezoekersaantallen tegenvallen. Misschien nog wel erger is dat je soms jarenlang vastzit aan een dergelijke slechte locatie en niet onder de huurovereenkomst uit komt. Houdt daarmee dus rekening bij het aangaan van een huurovereenkomst en bouw escapes in in het huurcontract. Te denken valt daarbij bijvoorbeeld aan een kortere initiële huurperiode met optiejaren, afspraken over de gedane investeringen, etc…
Martijn Noordermeer (UJG Velo)
