Bedrijfspand kopen? De markt bloeit weer, maar er zijn risico’s

Pixelindustries

Door de economische bloei en de lage rente is de vraag naar commercieel vastgoed flink gestegen. Wil je als ondernemer een bedrijfspand kopen? Dan heb je anno 2019 te maken met een krappe markt, hongerige buitenlandse beleggers, strenge milieuregels en het risico van bubbelvorming. 'Blijf kritisch kijken naar de prijs en locatie van je vastgoed.'

De markt voor commercieel vastgoed - zoals bedrijfspanden en -kantoren - bloeit en dat merken ze bij het Zweedse Handelsbanken, dat onder meer vastgoedfinancieringen verstrekt aan ondernemers die een bedrijfspand kopen. "Wij gaan voornamelijk in zee met ondernemers die goede ratio's hebben", zegt senior accountmanager Gaston van den Biggelaar.

"Onder deze groep zien we een toename van ondernemers die commercieel vastgoed kopen. Als je het niet meer voor eigen gebruik nodig hebt, kun je het verhuren aan een andere partij." Ook beleggen in vastgoed is volgens Van den Biggelaar ongekend populair. "De markt zit nu op een hoogtepunt, zeker in de Randstad. In veel andere steden zitten we nog niet aan de bovenkant van de markt."

Bedrijfspand kopen

Banken zijn door de crisis kritischer over hun klanten

Vanzelfsprekend heeft deze grote vraag naar commercieel vastgoed alles te maken met de economische opbloei. Toch hebben banken wel wat geleerd van de kredietcrisis van 2008. "Ze zijn veel kritischer gaan kijken naar hun prospects en klanten", zegt Van den Biggelaar. "Zijn zij wel kapitaalkrachtig genoeg om een financiering af te sluiten?" Vanwege de kritische houding van het bankwezen zoeken ondernemers die een bedrijfspand kopen willen volgens de manager vaker hun heil bij alternatieve financiering.

In het eerste half jaar van 2018 werd een derde meer vierkante meters aan kantoorruimte opgevuld, bleek uit onderzoek van makelaarsorganisatie Dynamis. Het aanbod van kantoor-, bedrijfs- of winkelruimte daalde in het eerste kwartaal met respectievelijk 4 procent, 5 procent en 3 procent, wist brancheorganisatie NVM Business dit jaar te melden. De krapte wordt verder versterkt doordat vele kantoren de afgelopen jaren zijn getransformeerd naar appartementen, stelt Van den Biggelaar. "Op A1-locaties zie je dat goed. De vraag is groot en het aanbod klein.”

Wonen boven winkels

Een krappe markt dus, die dan ook te maken heeft met prijsstijgingen. Opvallend hierbij is dat de verkoopprijs van bedrijfs- en kantoorruimte in de lift zit, terwijl die voor winkelruimte stagneert, zo blijkt uit cijfers van NVM Business. Van den Biggelaar ziet daarom ook een trend rondom de zogeheten 'alternatieve aanwendbaarheid' van commercieel vastgoed.

"We zien veel wonen boven winkels ontstaan bij centra met veel leegstand. De tweede of derde verdieping worden dan puur gebruikt voor bewoning. Doordat er zo wel een winkel bij kan komen, wordt de aantrekkelijkheid van een winkelstraat of regio bevorderd. Financiers letten ook steeds meer op deze alternatieve aanwendbaarheid."

De prijs van commercieel vastgoed loopt overigens nog wel sterk achter op die van koopwoningen. Voor ondernemers kan zo'n relatief lage prijs dus een kans bieden. Hier staat volgens Van den Biggelaar tegenover dat de meeste banken alleen commercieel vastgoed op A1-locaties financieren en dat de eigen inbreng groot moet zijn.

Milieuregels

Ondernemers die een bedrijfspand kopen willen, moeten zich bewust zijn van de strengere milieuregels die anno 2018 gelden. "Als wij een aanvraag krijgen voor een object, kijken we of aan de milieuregels wordt voldaan", zegt Van den Biggelaar.

"Is dat niet zo, dan vragen we hoe de ondernemer binnen een bepaalde tijd aan de juiste milieunormen kan voldoen. Dat vergt dus een investering. Als ondernemer of vastgoedinvesteerder moet je vervolgens de afweging maken of die investering de aankoop waard is."

Globalisering

De markt voor commercieel vastgoed globaliseert daarnaast, volgens Van den Biggelaar. "Buitenlandse banken zien de Nederlandse markt als één met een laag risico-gehalte. Zij zijn goed voorzien van geld en besluiten enkele jaren in Nederland zaken te doen. Na die tijd kan er sprake zijn van een herfinancieringsrisico. Klanten moeten voorbereid zijn op het aflossen of herfinancieren van de lening of een eventuele doorverkoop van het vastgoed. Als belegger moet je je daar wel bewust van zijn."

Buitenlandse partijen hopen op flinke rendementen pakken met Nederlands vastgoed

Vanwege de toenemende globalisering van de markt, ziet Van den Biggelaar ook meer Nederlandse beleggers die hun vastgoed nu afstoten om flinke rendementen te pakken. "Ze verkopen het dan aan buitenlandse institutionele partijen of family offices. Investeerders uit het buitenland hebben vaak een ongebreideld grote hoeveelheid kapitaal, waarmee ze grote objecten kopen."

Ook reputatiemanager van NVM Business Liesbeth Kramer merkt deze interesse in Nederlands commercieel vastgoed op bij internationale beleggers. Vastgoed blijft volgens haar vooral een financieel product. "Er is veel geld in de wereld en de rente is laag. Alle beleggingsrecords worden gebroken. Op de Zuidas is bijna 90 procent van het commercieel vastgoed in handen van buitenlandse beleggers."

Realistische kansen

De prijs voor commercieel vastgoed zit goed in de lift, maar Van den Biggelaar benadrukt dat deze markt volatiel is. Het risico voor ondernemers die een bedrijfspand kopen is dat zij te veel lenen en weer te weinig aan risicomanagement doen, stelt Kramer. "Blijf daarom kritisch kijken naar de locatie en prijs van je vastgoed. Denk niet: er is iets te koop en er is geld, dus ik koop het."

Dat betekent overigens niet dat je dus maar helemaal moet afzien van een koop. Want zoals eerder aangegeven wordt de Nederlandse markt als één met een laag risico-gehalte gezien. En de markt in de Randstad mag dan op zijn hoogtepunt zitten, er liggen nog genoeg kansen in de rest van Nederland.

Elke ochtend...

X
het belangrijkste ondernemernieuws in jouw mailbox? Gegarandeerd Sprout-stijl!