Hoe een ondernemer een oud kerkpand omtoverde tot restaurant

zakelijke hyptheek oud kerkpand ombouwen in Zeeland Amable

Toen André Oudeman en zijn zoon een kerk in een Zeeuws dorpje wilden omtoveren tot restaurant, kregen ze te maken met veel tegenslagen. Bewoners waren sceptisch en banken wilden geen zakelijke hypotheek verstrekken. Toch slaagden ze na veel bloed, zweet en tranen in hun missie.

Op een dag in 2016 kreeg vastgoedondernemer André Oudeman een telefoontje van een vriend. Die vertelde hem over een mooi pandje dat vrij stond in het Zeeuwse dorpje Kamperland. Het betrof een oud kerkje, dat al 20 jaar leeg stond. De originele eigenaar wilde er vanaf. Twee jaar later is het kerkje omgetoverd tot een goedrenderend restaurant. Maar dag ging niet vanzelf. Bewoners waren sceptisch en banken wilden geen zakelijke hypotheek verstrekken. Toch is het ze gelukt, met veel bloed, zweet en tranen.

 

Oudemans zoon LLoyd Nathaniel werkt al vanaf zijn 15e in restaurants. Hij maakt lange dagen en werkt uit enthousiasme soms hele weken door. Oudeman besloot zijn zoon daarom eens te vragen: was dat kerkje niks voor hem? Hij zou er zijn eigen restaurant van kunnen maken. Oudeman, van origine marketeer, houdt van het onderzoeken van markten. “In de regio gierde het al van de horeca en consumenten, alleen nog niet in deze straat. Er is een regel dat men naast een café een nieuw café begint. Wij wilden de eersten zijn.”

zakelijke hyptheek oud kerkpand ombouwen in Zeeland Amable
Het kerkje was in niet al te beste staat toen Oudeman en zijn zoon het kochten.

Veel werk

De kerk was al half gesloopt, veel voegwerk was eruit gevallen en alle banken waren weg

Vader en zoon besloten het kerkje samen te kopen en LLoyd uitbater te maken. Dat het renoveren van de kerk veel werk was, merkten ze al snel. “De kerk was al half gesloopt, veel voegwerk was eruit gevallen en alle banken waren weg”, zegt Oudeman.

Ook het dak had een renovatie nodig. Het bleek in de ruime 100 jaar dat het kerkje bestond nooit te zijn gerenoveerd of vervangen. Toen het team het dak wilde verwijderen, moest het zich eerst een weg banen door tientallen vogelnesten die daar in de loop van de jaren waren gekomen. Bijkomend nadeel was dat het kerkje hierdoor ook bezaaid lag met vogelpoep.

Met andere woorden: een aardig klusje. Ook één die het nodige kost. Om financiers voor de verbouwing aan boord te krijgen, hadden Oudeman en zijn zoon een wijziging van het bestemmingsplan nodig voor het kerkpand. De twee besloten een financieel adviseur in te schakelen om hiervoor bij de gemeente een procedure in gang te zetten. Een risico was dit wel, herinnert Oudeman: “We waren al aan het verbouwen. Stel je voor dat je het niet voor elkaar krijgt, dan heb je niets.”

Omwonenden

De betreffende wethouder en gemeenteraad waren al snel gecharmeerd van het plan. Een ondernemer die een oude kerk in een krimpregio na 20 jaar leegstand nieuw leven inblaast, klonk hen als muziek in de oren. De omwonenden bleken echter niet unaniem voor te zijn. Sommigen waren bang voor stank- en geluidsoverlast en parkeerproblemen. Oudeman en zijn zoon besloten daarom de buurt rond te gaan om met bewoners te praten en bloemen uit te delen. “We vertelden ze dat we van goede wil zijn en de buurt niet komen verstoren”, zegt Oudeman.

Sommige omwonenden waren positief over het plan, maar anderen zagen er niets in. Twee buurtbewoners besloten een week later zelf de deuren langs te gaan om medestanders tegen het plan te verzamelen. Ze verzamelden een groep sceptische burgers. Hierdoor begon de gemeente ook te twijfelen: zij vertegenwoordigt immers de burgers, en die moet je zoveel mogelijk tevreden houden.

Vader en zoon gingen daarop met de gemeente in gesprek en beloofden dat ze de kerk goed zouden isoleren en de ramen zouden voorzien van dubbelglas. Ze beloofden bovendien iedere avond om 10 uur te sluiten en geen muziekvergunning aan te vragen. Uiteindelijk kregen ze de gemeente aan boord. Ze kregen bovendien extra parkeerruimte toegewezen, waardoor de zorgen van de omwonenden werden ontlast.

zakelijke hyptheek oud kerkpand ombouwen in Zeeland Amable Lloyd Nathaniel Oudeman
Zoon LLoyd Nathaniel Oudeman poseert in wat later het restaurant zal worden.

Zakelijke hypotheek

De vorige eigenaar van de kerk was zo blij dat zijn pand een nieuwe functie kreeg dat hij een deel van het verkoopbedrag niet hoefde te ontvangen. Een normale zakelijke hypotheek konden Oudeman en zijn zoon echter niet klaarspelen. Banken zagen het pand als risicovol, aangezien kerken moeilijk door te verkopen zijn aan toekomstige kopers.

Oudeman en zijn zoon konden wel een obligatie van 1,5 ton regelen om het pand te verbouwen. Helaas had deze obligatie een hoge rente van 9 procent. Voor de inrichting van het pand wist Oudemans zoon via crowdfunding nog eens 180.000 euro op te halen. Dit betrof een annuïteit van 36 maanden, met 8 procent rente.

Na een half jaar renoveren hadden vader en zoon het pand omgetoverd van bouwval tot mooi restaurant. Oudeman besloot toch nog eens te onderzoeken of ze het pand opnieuw konden laten taxeren om zo alsnog nog een normale zakelijke hypotheek met een lage rente te krijgen.

Opnieuw klopten ze aan bij de banken, maar ze kregen wederom nul op het rekest. Banken vonden het pand nog steeds een risicovol object. Zonde, vindt Oudeman: “Het kerkje is hartstikke mooi. Het is bovendien geen Dom van Utrecht-pand.” Uiteindelijk is het Oudeman alsnog gelukt een zakelijke hypotheek te krijgen tegen een redelijk percentage bij een vastgoedfinancier.

zakelijke hyptheek oud kerkpand ombouwen in Zeeland AmableOmzet verdubbelen

In maart 2017 opende het restaurant zijn deuren. De twee noemden het ‘Amable’ en vermarkten het als een “restaurant met historie, gevestigd in een voormalige kerk.” Er werken inmiddels vijftien mensen, verdeeld over 6 fte.

Het loopt bovendien storm in het restaurant: in 2018 verwachten de ondernemers 100 procent meer gerechten te verkopen dan in 2017. De omzet belooft dit jaar zelfs te verdubbelen naar een half miljoen euro. Het restaurant heeft nog niet gezorgd voor extra horeca in de nabije buurt, maar Oudeman verwacht dat zijn oude horecaregel nog wel op zal gaan. Dat doet ie immers altijd.

De buren komen allemaal bij ons over de vloer

Aantrekkingskracht

De buren zijn inmiddels allemaal om. “Ze komen ook bij ons binnen”, zegt Oudeman. “Een overbuurvrouw had ons tijdens de bouw nog een brief gestuurd. Ze zou een advocaat naar ons toesturen als we haar pand niet zouden kopen. Ze was bang dat haar woning door de overlast veel minder waard zou worden. We hebben haar ervan kunnen overtuigen dat haar pand niet minder, maar juist meer waard zou worden door de aantrekkingskracht van het restaurant. Haar dochter was een van de eersten die bij ons begon te werken. Geweldig was het om dat mee te maken.”

Volg ons ook op Twitter en Facebook

Tips? Mail redactie@sprout.nl