Hoe ondernemers hun vastgoed ook buiten de bank om financieren

De Telegraaf wist eind vorig jaar op basis van meerdere bronnen te melden dat de Rabobank nog nauwelijks geld uitleent voor commercieel vastgoed, oftewel de bouw van een kantoor of winkelpand. Vooral het MKB met een financieringsvraag van 1 tot 5 miljoen euro zou hierdoor geschaad worden. Voor dit soort leningen biedt het bankwezen weinig alternatieven. Ondernemers zitten ondertussen met de handen in het haar: bij wie kunnen ze nu nog aankloppen voor hun financiering?

Het geschetste beeld van Rabo past in een bredere trend. Al zitten vastgoedinvesteringen nog steeds in de lift in Nederland, banken halen hun handen steeds verder af van die financieringen, zo blijkt uit de in oktober verschenen Property Lending Barometer van accountancyfirma KPMG.

Directeur Roel van de Bilt van de vastgoedinvesteringstak van Rabo stelt aan de Telegraaf dat zijn bank rekening moet houden met verhoogde kapitaalbuffers. Banken moeten meer kapitaal op de balans aanhouden om een herhaling van het debacle van de bankencrisis van 2008 te voorkomen.

Ik ken banken die zeggen: de envelop is even dicht

Dit geldt niet alleen voor Rabo, maar voor meer grote banken in Nederland, meent senior accountmanager Gaston van den Biggelaar van Handelsbanken. “Om de risico’s te verkleinen, willen banken minder vastgoedinvesteringen op hun balans aanhouden. Ze zijn erg streng met commercieel vastgoed. Ik ken banken die voor het eerste kwartaal van 2019 aangaven: ‘De envelop is even dicht. We financieren voorlopig geen commercieel vastgoed meer’.”

Om toch een bedrijfspand te kunnen kopen, zoeken ondernemers daarom vaker hun heil bij alternatieve financiers, zoals fondsen, peer-to-peer-platforms, business angels, private investeerders of crowdfunding. Ondernemers met de behoefte aan een vastgoedfinanciering gaan volgens KPMG het vaakst naar een niet-lokale commerciële bank. Kijken we naar niet-bancaire financieringen, dan blijken private equity-partijen en pensioenfondsen (indirect via fondsen) de populairste financiers.

Marktaandeel

Hoe groot het marktaandeel van alternatieve financiers exact is, is wegens het ontbreken van cijfers over de omvang van de markt onbekend. Van den Biggelaar, die met Handelsbanken opereert in deze branche, schat het marktaandeel van alternatieve financiers op zo’n 50 procent. Hij richt zich bij deze schatting op zowel vastgoedfinancieringen voor kleine ondernemers als financieringen met als doel rendement op een belegging te maken.

Er is veel liquiditeit geschikbaar en men zoekt naar rendement

De grote hoeveelheid kapitaal in de markt draagt volgens Jan van der Doelen, senior sector banker ING Building & Construction and Real Estate, ook bij aan de trend. “Er is veel liquiditeit beschikbaar van allerlei soorten partijen, en zij zijn op zoek naar rendement. Een spaarrekening levert niet veel op, op de beurs is minder eenvoudig rendement te halen, maar vastgoed is voor velen nog wel interessant.”

Vastgoedfinanciering is maatwerk

Als banken al in commercieel vastgoed investeren, vragen ze de ondernemer in kwestie meer kapitaal zelf in te brengen, stelt Van den Biggelaar. “Dat is er vaak niet, dus zoeken ondernemers naar andere opties. Het is maatwerk.” Die zijn er trouwens genoeg, benadrukt de accountmanager. Factoring bijvoorbeeld, oftewel het overdragen van de debiteurenadministratie van een onderneming aan een separate partij. Deze partij regelt de volledige facturering van klanten en betaalt ze voortijdig al een deel van het factuurbedrag uit. Het kan de liquiditeit van bedrijven verbeteren en sneller kapitaal opleveren dat ingezet kan worden voor vastgoedinvesteringen.

Ook crowdfunding is in opkomst. De Nederlandse crowdfundmarkt groeide afgelopen jaar met 31 procent naar bijna een kwart miljard euro, blijkt uit onderzoek van adviesbureau Douw&Koren. ‘Vastgoed’ is als sector een groeiende niche binnen het totale aantal crowdfundprojecten. Van den Biggelaar: “Je ziet deze vorm van alternatieve financiering vaak bij financiële behoeftes onder de twee ton. Dikwijls zijn particulieren de financiers. Zij willen voor kleine bedragen instappen.” Het ophalen van microkrediet is een alternatief voor wie minder kapitaal nodig heeft. “Denk aan bedragen tot 15.000 euro. Je ziet dit vaak in ontwikkelingslanden of bij kleine ondernemingen in Nederland.”

Een andere opkomende vorm is die van peer-to-peer-leningen, waarbij platforms ondernemers met een financieringsbehoefte voor vastgoed koppelen aan één van hun aangesloten private investeerders. Deze investeerders zoeken naar mogelijkheden om hun vermogen te laten renderen en financieren hierdoor het vastgoed van de ondernemer. Die betaalt voor zijn hypotheek als wederdienst een iets hogere rente aan de investeerder.

Daarnaast kiezen ondernemers geregeld voor lease-oplossingen, merkt Van den Biggelaar op. “Het is niet alleen interessant voor vastgoed, maar ook voor addities, zoals warmtepompen. Het is een populaire optie, omdat er vaak voor 100 procent aan vastgoedfinanciering mogelijk is.” Heb je als ondernemer al vastgoed, dan kun je dit ook gebruiken om te investeren in nieuw vastgoed. Van den Biggelaar wijst op de beproefde sale and lease back-constructie, waarbij ondernemingen hun vastgoed verkopen om dit vervolgens weer terug te huren. “Door je stenen om te zetten in kapitaal, kun je nieuwe investeringen doen.”

Zeggenschap delen

Ondernemers die bereid zijn een stukje van hun bedrijf van de hand te doen, kunnen bovendien aankloppen bij business angels. Dit zijn voormalige bedrijfseigenaren met een volle portemonnee, die de ondernemer willen helpen met kapitaal, kennis en coaching. Wie wat meer weg wil geven, kan zijn heil zoeken bij private equity-partijen; ondernemingen die door middel van aandelen willen meegroeien met een bedrijf. Lang niet altijd komen deze partijen uit Nederland; menig kapitaalverstrekker zit bijvoorbeeld in de Verenigde Staten.

Het delen van zeggenschap werkt niet voor iedereen

Het vrijmaken van kapitaal voor vastgoed maakt doorgaans onderdeel uit van een bredere investering, waarbij bijvoorbeeld ook in techniek en personeelsuitbreiding geld wordt gestoken. Van der Doelen: “Let wel goed op wat de aanbieder er in dit soort gevallen voor terug wenst. In hoeverre kan hij of zij meekijken in de keuken, of is er sprake van andersoortig zeggenschap dat je weg moet geven? Voor sommigen werkt zoiets, maar niet voor iedereen.”

Loan-to-value-ratio

Van der Doelen adviseert ondernemers die vastgoed voor hun kantoorpand willen kopen om rekening te houden met de “courantheid” van het object, dus de mate waarin het verhandelbaar is. “Het pand moet te allen tijde toekomstbestendig zijn. Dat betekent dat je ervoor moet zorgen dat het pand met je mee kan groeien of dat het pand past bij de vraag in de markt van dat moment zodat je het kunt verhandelen aan een andere partij, of succesvol verhuren.”

Realiseer je dat je geld in stenen vastzit

De ING-expert adviseert ondernemers in ieder geval om hun loan-to-value-ratio – wat je leent ten opzichte van de waarde van het pand – te beperken. “Realiseer je dat je geld in stenen vastzit. Je kunt het dus niet direct investeren in je website, apparatuur of personeel. Bedrijven in hun groei adviseer ik daarom niet te veel kapitaal in stenen vast te leggen.”

Een andere optie voor vastgoedfinanciering is het zogeheten ‘bouwstenenmodel’, waarbij eigen inbreng wordt gecombineerd met bankfinanciering en alternatieve financiering. Er zijn wel verschillende betalingstermijnen voor de verschillende financieringsvormen. De bancaire financiering kan volgens Van den Biggelaar terug worden betaald in 15 of 20 jaar, terwijl leasefinanciering doorgaans veel sneller dient te worden terugbetaald. “Houd er als ondernemer wel rekening mee dat je in dit model zakendoet met meerdere partijen. Met alle partijen moet je afspraken maken.”

Positieve ontwikkeling

Zowel Van den Biggelaar als Van der Doelen zijn positief over de opkomst van alternatieve financiers. Zouden zij er niet zijn, beredeneren de experts, dan telde Nederland veel minder vastgoedinvesteringen. De impuls die de financieringen hebben op het gebied van werkgelegenheid is volgens hen zeer wenselijk voor de Nederlandse economie. “Het is bovendien goed voor het investeringsklimaat van Nederland”, aldus Van den Biggelaar.

Maar goed, banken kiezen er natuurlijk niet zomaar voor om hun handen af te houden van bepaalde vastgoedinvesteringen. Zoals al eerder vermeld, zijn zij bang dat gemaakte investeringen wegens toekomstige waardedalingen te fors blijken te zijn. Wat als de ondernemer in de toekomst niet kan voldoen aan diens betaalverplichting? Alternatieve financiers kijken anders tegen dit risico aan en vragen ervoor in ruil bijvoorbeeld een hogere rente.

Dit zorgt ook weer voor een verhoogd risico voor de ondernemer, stelt Van den Biggelaar: “Ook als het minder goed gaat, zal de ondernemer de omzet en resultaten voldoende moeten houden om aan de betaalverplichting te voldoen. Dat kan spanningen opleveren.” Om het risico te verkleinen, raadt Van den Biggelaar ondernemers aan een deel van het vastgoed uit eigen zak te financieren. Zo blijft de loan-to-value acceptabel. “Altijd gezond.”

Lees ook:

• Hoe een ondernemer een oud kerkpand omtoverde tot restaurant
• ‘Ik kreeg buiten de bank om een zakelijke hypotheek’
• Zoek je als ondernemer een kantoorpand? Let dan op deze zaken