Ondernemers maken veel fouten bij sluiten huurcontract

Persbericht - Ondernemers die een huurcontract sluiten letten vaak alleen op de huurprijs. Andere huurvoorwaarden worden over het hoofd gezien met grote gevolgen.

Edwin van Jaarsveld van Recht & Raad is gespecialiseerd in huurzaken. Het is hem opgevallen dat veel ondernemers akkoord gaan met standaard huurcontracten die verhuurders aanbieden. Die standaard contracten bevatten veel bepalingen die in het voordeel zijn van de verhuurder.  Advies van Van Jaarsveld: “Ga niet akkoord met standaard voorwaarden, maar onderhandel”.

Waarover onderhandelen?

Als verhuurder graag wilt verhuren, valt over veel zaken te onderhandelen.  Sta als huurder stil bij de volgende onderwerpen in een huurcontract en onderhandel.

Huurperiode: niet te kort, niet te lang

Als ondernemer wil je zo lang mogelijk de bedrijfsruimte huren als de zaken goed gaan en de huurruimte daarvoor passend is. Als je een zogeheten artikel 7: 290 BW bedrijfsruimte huurt ( dat zijn veelal winkels en horecazaken ) heb je als huurder in principe recht op een huurperiode van 2 x 5 jaar. Huur je echter andersoortige ruimte ( bijvoorbeeld kantoorruimte) dan loopt de huurovereenkomst net zo lang als je in de huurovereenkomst afspreekt. Spreek daarom niet een te krappe huurperiode af als je langere tijd op de gehuurde locatie wilt verblijven

Optie tot verlenging

Een te ruime huurperiode afspreken brengt risico’s met zich mee. Wat als de zaken niet goed gaan?, of de gehuurde ruimte niet passend blijkt te zijn? Als je dan de huurovereenkomst eerder dan de contractuele huurperiode wilt beëindigen zal daar een stevig prijskaartje ( afkoopsom, of doorbetalen huur ) aan hangen. Spreek daarom niet een te ruime huurperiode af, maar liever een kortere met een optie tot huurverlenging tegen vergelijkbare huurprijs.

De ‘bestemming’ van het gehuurde

In huurcontracten is de ‘bestemming’ van het gehuurde genoemd. Met bestemming wordt bedoeld het type bedrijf dat in het gehuurde mag worden uitgeoefend. Het is zaak voor de huurder die bestemming zo ruim mogelijk af te spreken. De bestemming detailhandel is bijvoorbeeld veel ruimer dan de bestemming schoenenwinkel. Een huurder die de bestemming detailhandel afspreekt kan later nog switchen, bijvoorbeeld van schoenenwinkel naar cadeauwinkel. Het afspreken van een te krappe bestemming is een fout die je later op kan breken als je de aard van je bedrijf wilt wijzigen.

Let op onderhuurverbod

In de wet is bepaald dat de huurder de bedrijfsruimte mag onderverhuren, tenzij verhuurder hier redelijke bezwaren tegen heeft. In een huurcontract mag echter afgeweken worden van de wet. De meeste huurcontracten verbieden onderverhuur! Als dan toch wordt onderverhuurd kan verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Ga daarom bij voorkeur niet akkoord met een contractueel verbod van onderverhuur. Je houdt dan de mogelijkheid tot onderverhuur als je bedrijf wat minder goed gaat of als je minder ruimte nodig hebt.

Probeer huuroverdracht ( indeplaatsstelling ) af te spreken

Als je je bedrijf wilt verkopen, wilt de koper vaak ook de gehuurde bedrijfsruimte overnemen. De verhuurder gaat daar echter niet altijd mee akkoord, waardoor de verkoop gefrustreerd wordt. Gelukkig biedt de wet voor artikel 7: 290 BW bedrijfsruimte de mogelijkheid huuroverdracht ( indeplaatsstelling) bij de rechter tegen de wil van de verhuurder af te dwingen. Die wettelijke mogelijkheid bestaat echter niet voor andere typen bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte. Wel zou ook voor dergelijke typen bedrijfsruimte een huuroverdrachtsregeling in het huurcontract kunnen worden afgesproken. Probeer dat dus af te spreken met verhuurder.

Onderzoek gebreken voor ondertekenen huurcontract

In veel huurcontracten sluiten verhuurders hun aansprakelijkheid uit voor gebreken aan de te verhuren bedrijfsruimte. Een dergelijke uitsluiting van aansprakelijkheid is juridisch toegestaan ( tenzij verhuurder aantoonbaar op de hoogte was van het gebrek of de gebreken). Het is daarom zaak om vóór het sluiten van de huurovereenkomst na te gaan of er sprake is van gebreken ( denk aan lekkage, schimmelvorming, tocht, gebrekkige constructies, geluidsoverlast, enz.), zodat verhuurder dit nog kan oplossen of een lagere huurprijs onderhandeld kan worden.

Akkoord gaan met te veel onderhoudsverplichtingen

In de huurovereenkomst kunnen verhuurder en huurder afspreken wie verantwoordelijk is voor bepaalde onderhoudswerkzaamheden. Vaak zal verhuurder proberen de onderhoudsverplichtingen zoveel mogelijk bij huurder neer te leggen. Ga daar niet mee akkoord. Onderhandel over het onderhoud en probeer daarin een redelijke balans te vinden.

voor nadere informatie: Recht & Raad, tel: 020 – 6890 863, [email protected]